主题：回家置业攻略——异地买房全攻略
- 发表于2013-01-28
买房子很重要 看房子更重要--“看房攻略”
1、不看白天，看晚上
主要是为了了解入夜后房屋附近的噪声、照明、安全情况等。
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩，是否有噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
如果是白天看房要注意一下屋里的采光，小区住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效光照。
2、不看晴天，看雨天
看房最好选在雨天，因为这时是了解房屋承受能力的最好时机，漏雨、渗水此时可一览无余。
大雨过后，可观察房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等。尤其要格外留意阳台、卫生间，看看有没有潮湿发霉的现象。
3、不看家具，看格局
不要被家具所迷惑，房屋的舒适度，最终依赖格局设计是否周全。
有的开发商在样板间摆上了家具，这时家具往往会掩盖某些结构上的缺陷，只有空屋才最能展示其真面目。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。
4、不看墙面，看墙角
看墙角是否平整，有没有裂缝、渗水，若是刚贴上的新墙纸就更加要留意，可能是用来掩盖水迹的。
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
5、不看窗帘，看窗外
有的商品房免费给业主配好了漂亮的窗帘。这可能是开发商在掩盖通风和采光上的缺陷。
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
6.不看电器，看插座
有的开发商偷工减料，连电线和插座也不放过，收房前一定要仔细检查。
7、不看装潢，看做工
好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
8、不看地上，看屋顶
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
9、不看沙盘，看现场
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。例如开发商承诺后期将修建多少平米多少平米的花园，将有多大多大的池塘，那么在实际看房时我们就要留意在开发商承诺的地点是否有这么大的面积供其使用。
10、不看园林设计风格，绿地率
目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。
11、看小区外交通，更要看小区内交通
看房时一提到交通，我们往往想到的就是小区周边的交通情况，有没有公交，离地铁口近不近等，而购房者往往忽视小区内的交通情况。
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅区，停车场若不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。
- 发表于2013-01-28
按揭贷款买房流程
申请人应具备的条件
1、“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人
2、具有城镇常住户口或有效居留身份
3、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
4、不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
5、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
6、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
按揭贷款买房流程图：
申请所需证件
1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；
2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明
6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
个人贷款额度
个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。
偿还方式选择
在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：
1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
房贷质押和抵押
可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：
(一)个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；
(二)个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
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